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아파트 증여 과정 상세 절차(셀프 등기)

by 열정적인 아기뼝아리 2021. 7. 25.

아파트 증여 과정 상세 절차(셀프 등기)

아파트 증여

보통 아파트를 증여할 때, 방법도 잘 모르고, 금액 단위도 매우 크기 때문에 법무사, 세무사 등의 해당 분야의 대리인을 통해 절차를 밟는 경우가 대부분이다.

 

하지만 나는 돈을 조금이라도 아끼고 싶었고, 개인적으로 생소했던 분야에 대한 지식도 쌓을 겸해서 직접 발로 뛰어서 해결했다. 이 글은 개인적인 경험을 바탕으로 한 아파트 증여 과정(소유권 이전 셀프 등기)이므로 기억에 오류가 있을 수도 있고, 틀린 부분이 있을 수 있다. 증여자가 직접 증여하거나 수증자가 직접 수증하는 경우에 참고만 하기 바란다. 증여세 신고의 경우, 전자신고도 가능하다.

 

아파트증여과정
아파트 증여 과정

★ 필독

비용을 절감하기 위해 모든 것을 직접 알아보면서 발품을 팔았지만, 사실 이런 내용들을 알아보는 시간들도 다 돈이다. 그리고 돈을 아끼려고 하다가 오히려 돈을 더 쓸 수도 있으니 법무사 등의 전문가에게 맡기고 이런 내용을 알아볼 시간에 다른 유익한 일을 하는 것이 좋다고 생각한다.

 

특히, 증여세를 산출할 때, 혼자서 하면 이게 맞는지 틀렸는지 알아볼 길이 없다. 세무서 직원들도 이런 금액적인 부분에서 따로 도움을 주지도 않고 책임을 지지도 않는다. 다만 이런 생소한 절차를 한 번 정도 직접 해보는 것 자체는 개인적으로 유익한 일이라고 생각한다. 모든 절차를 직접하지는 않더라도 대략 어떤 서류 절차를 거치는 지 알아두는 것도 좋은 것 같다.

 

 

필수 용어

· 증여자: 증여를 하는 사람

· 수증자: 증여를 받는 사람

 

필수 준비물

· 증여자의 신분증과 인감도장

· 수증자의 신분증과 인감도장

 

※ 증여자나 수증자 중의 한 명이 신분증 2개와 인감도장 2개를 들고 다니면서 위임장을 통해 모든 절차를 해결할 수 있다.

 

방문하는 곳

- 구청

- 등기소

- 세무서

 

가장 먼저 방문하는 곳은?

아파트를 증여할 때, 가장 먼저 찾아가야할 곳이 해당 아파트의 관할구청이다. 다만, 이후에 등기소 방문 시 필요할 서류를 구청에서 대부분 발급받을 수 있기 때문에, 구청 방문 전에 관할 등기소에 문의해서 '증여로 인한 소유권이전' 시 첨부서류에 대해 알아보고 시작하는 것이 좋다. 상세히 안내해 준다. 상담 후에 문자로도 안내를 받았다.

 

등기민원콜센터
필요한 서류를 알려줌

구청 방문

· 증여계약서에 검인받기

· 취득세 납부서 발급

· 등기소와 세무서에 제출할 서류 발급

 

→ 제출서류 발급 시, 주민등록번호를 공개하여 발급받는다.

 

 

검인받은 증여계약서

구청에 도착하면 직원에게 부동산 검인 받는 곳을 물어보고 그곳을 찾아간다. 나는 집에서 증여계약서를 출력해서 가져갔었는데, 구청에 비치되어 있었다. 증여계약서를 작성하고 검인을 받는다. 증여계약서에 작성할 내용 중에 건물 면적, 토지의 면적과 대지권의 비율 등을 모르겠다면, 무인발급기에서 등기부등본을 발급받아서(1,000원) 확인할 수 있다.

 

증여계약서검인
증여계약서 검인받기

취득세 납부서 발급

검인받은 증여계약서를 들고 구청 내의 취득세를 담당하는 곳으로 가서 간단한 서류 작성 후 취득세 고지서를 발급받는다. 등기소에서 증여로 인한 소유권이전 신고 시 취득세영수필확인서가 필요하므로 일단, 취득세를 납부하지 않으면 다음 절차를 진행할 수 없다.

 

※아파트 증여 취득세란?

 

취득세영수필확인서
취득세 영수필 확인서

필요한 서류 발급

등기소(증여로 인한 소유권이전)와 세무서(증여세 신고)에서 필요한 서류들을 발급받는다.

 

· 집합건축물대장등본(전유부분) 발급

· 토지대장등본(대지권등록부 포함) 발급

· 증여자의 인감증명서 발급

· 증여자의 주민등록초본(주소변경이 있는 경우 내역전체 포함 발급)

· 수증자의 주민등록등본 발급

· 가족관계증명서 발급(증여자와 수증자의 관계를 알 수 있도록)

 

→ 가족관계증명서는 증여세 공제를 위해 세무서에 제출할 때 필요하며, 나머지 서류들은 등기권 이전을 위해 필요하다.

 

※증여세 공제란?

 

각종서류발급
각종 서류 발급

등기소 방문

증여계약서에 검인을 받았고,

취득세를 납부했고,

필요한 모든 서류를 발급받았다면,

 

증여로 인한 소유권 이전을 위해 등기소를 방문한다. 필요한 첨부 서류는 다음과 같다.(제출서류는 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 한다.)

 

 

- 증여자

· 인감증명서

· 등기필정보(구 등기필증, 등기권리증)

· 주민등록초본(내역 전체 포함 발급)

· 신분증, 인감도장

 

- 수증자

· 검인받은 증여계약서

· 집합건축물대장등본(전유부분)

· 토지대장등본(대지권등록부 포함)

· 주민등록등본

· 취득세 영수필 확인서

· 국민주택채권매입

· 등기신청수수료 납부 영수증

· 신분증, 인감도장

 

→ 이렇게 해서 필요한 서류의 대부분이 준비되었을 것이다. 밑줄 친 준비물은 바로 아래에서 따로 설명한다.

 

등기필정보

증여자가 보관 중일 것이다.

 

등기필정보
등기필정보

국민주택채권매입

필요한 서류를 들고 등기소를 방문하여 안내를 받으면 시가표준액에 따라 매입해야 할 국민주택채권매입금액을 알려준다. 매입은 선택이 아니며 의무적으로 매입해야 한다. 아파트 공시가격이 높을수록 국민주택채권 매입금액도 커진다. 등기소에서 지정한 은행에서 채권을 매입하는데, 나는 등기소가 위치한 지방법원 내에 있는 신한은행에서 매입했다.

 

국민주택채권매입 시, 금액이 몇 백만 ~ 몇 천만 원으로 금액 자체도 꽤 부담스러운 가격이지만 매입 즉시 매도가 가능하다. 매입신청서에서 '즉시매도'와 '채권보유' 중에 하나를 선택하여 작성 후 제출한다. 즉시 매도를 선택하면 부담금액은 대략 10만원 대 ~100만원 대 정도가 된다.

 

국민주택채권매입
국민주택채권매입

등기신청수수료 납부 영수증

등기신청수수료는 국민주택채권을 매입하고 매도할 때, 은행에 함께 납부했다. 소유권이전 수수료는 15,000원이다.

 

등기신청수수료
등기신청 수수료

 

그렇게 소유권 이전을 위한 전체 서류를 제출하고 나면 약 일주일 후에 등기필정보를 찾으러 오라고 한다. 추가로 필요한 서류가 있을 수도 있다고 했는데, 나는 추가 서류는 필요 없었다. 일주일 후에 등기필정보가 찾으러 가도 되는지 전화로 확인한 후에 방문해서 수령하면 된다.

 

세무서 방문

아파트 증여세 납부 신고를 한다.

 

· 증여세 과세표준신고 및 자진납부 계산서

· 증여재산 및 평가명세서

· 증여계약서

· 가족관계증명서(증여자와 수증자의 관계를 알 수 있는)

· 채무 입증 서류(채무를 함께 인수하는 경우에만 제출)

 

※증여계약서는 등기소에 제출한 후, 나중에 등기필정보와 함께 돌려받으므로 미리 복사해두면 제출할 때 용이하다.

 

증여세를 납부할 때, 가장 중요한 것이 '증여재산가액'이다. 과세표준, 증여재산공제와 세율, 산출세액, 신고세액공제, 자진납부할세액은 증여재산가액을 토대로 계산할 수 있기 때문에 나머지 부분은 그리 어렵지는 않다. 세무서의 직원이 증여재산가액까지 책정해주지는 않는다. 이 부분은 세무사를 통해 증여세 납부금액을을 알아보는 것이 정확하고 개인적으로도 전문가를 통하는 것을 추천한다.

 

※아파트 증여재산가액 계산하기

 

증여세과세표준신고
증여세과세표준신고

 

참고로, 나는 모든 과정을 혼자서 다한 후에, 따로 세무사를 찾아가서 내가 책정한 증여재산가액과 계산과정, 합계액이 맞는지를 확인하고, 소정의 상담비를 지불했다. 어쨌든 정확한 납부를 위해서는 세무사 등 전문가에게 맡기는 것을 추천한다. 증여세는 국세계좌를 비롯한 은행 또는 우체국에서 납부가 가능하며, 인터넷뱅킹, ATM, 홈택스 등 다양한 방법으로 납부할 수 있다.

 

※증여세 공제와 누진공제액

 

증여세납부
증여세 납부

소요시간

약 일주일 간 틈틈이 인터넷 검색은 물론, 관할구청과 관할 등기소, 관할 세무서에 전화 문의하여 관련 절차와 서류, 증여에 대한 지식을 쌓았다. 대부분 친절하게 답변을 잘 해주신다. 국세상담센터(126번)는 통화량 폭주로 수십 차례 전화연결 시도를 했지만 1번 밖에 통화를 하지 못했다.(그나마도 약 10분 대기)

 

그리고 하루 전체를 비워서 9시부터 6시까지 구청 → 등기소 → 세무서를 다니면서 필요한 모든 절차를 수행했고, 하루 만에 모든 과정을 마쳤다.

 

 

들어간 비용

· 증여세

· 부동산 취득세

· 국민주택채권매입/매도 본인부담금

· 등기신청수수료 15,000원

· 각종 서류 발급 비용(총 10,000원 이하)

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