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[아파트 증여재산가액 계산 방법] 쉽게 이해하기

by 열정적인 아기뼝아리 2021. 7. 16.

[아파트 증여재산가액 계산 방법] 쉽게 이해하기

증여재산가액이란?

증여세 계산 및 납부 과정에서 가장 중요하고 가장 먼저 알아야 할 것이 '증여재산가액'이다. 증여세 계산이 복잡하게 보이지만 사실상 증여재산가액이 결정되고 나면 계산 자체는 그리 어렵지 않다.

 

그렇다면 아파트 증여의 경우, 아파트 증여재산가액은 어떻게 결정이 될까?

 

아파트증여재산가액
아파트 증여재산가액

증여재산가액은 시가!

증여재산가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다(상증세법 제60조①)

 

※공시가격을 기준으로 책정되는 세금이 많기 때문에 아파트 증여의 경우에 공동주택 공시가격이 증여재산가액이라고 생각할 수 있지만, '시가'가 기준이 된다. 일단 증여세 신고 기준은 '시가'이라는 것을 유념하자. 다만, 시가를 알 수 없을 때 '공시가격(기준시가)'를 활용할 수 있다.

 

증여재산가액
증여재산가액(출처: 국가법령정보센터)

시가

시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다(상증세법 제61조②)

 

 

유사매매사례 찾기

아파트 증여재산가액을 계산하는 방법은 주로 유사한 주택의 매매가격을 이용한다. 유사매매는 다음의 조건을 모두 충족해야 한다.(상증법 시행규칙 제15조③)

 

1. 동일한 공동주택단지에 있을 것

2. 면적 차이가 5% 이내일 것

3. 공시가격 차이가 5% 이내일 것

 

→ 유사매매사례가 하나만 있으면 그것으로 하면 된다.

→ 유사매매사례가 둘 이상이면 기준시가(공시가격)의 차이가 가장 적은 것으로 한다.

→ 기준시가의 금액차가 같은 것이 여러 개 있으면 증여일과 가장 가까운 것으로 한다.

 

※증여재산가액을 책정하는 것은 가장 중요한 과정이다. 면적이 같아도 층수나 다양한 조건에 따라 기준시가가 다를 수 있다. 충분한 시간을 할애해서 유사매매사례를 조회하자.

 

유사매매가액을 보는 기간

평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매, 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이다.(상증세법 시행령 제49조)

 

신고하는 날까지의 유사매매사례를 확인하여 신고하면 된다.

 

 

유사매매사례 확인방법

★과세관청의 실제 처리시에는 다른 평가액으로 결정될 수도 있다.

 

■ 국세청홈택스에서 확인

- 조회/발급 → 상속·증여재산 평가하기

조회발급
조회발급

 

- 상속·증여재산 평가하기

증여재산평가하기
증여재산평가하기

 

- 정보 입력

'공동주택'와 '증여세'를 선택한 후, 증여일자와 부동산 소재지를 입력한 후, 다음을 클릭한다.

정보입력
정보입력

 

 

- 유사매매사례가액 찾기

'예'를 선택하여, 버튼이 활성화되면 유사매매사례가액 찾기를 누른다.

유사매매사례가액
유사매매사례가액 찾기

 

- 주의사항 확인

주의사항을 자세히 확인한 후, 확인 체크한 후 닫기를 누른다.

주의사항
주의사항 꼼꼼하게 확인

 

홈택스에서는 약 2개월 이내의 유사매매사례는 제공되지 않기 때문에 과세관청의 증여세 실제 처리 시 증여재산가액이 다르게 결정될 수 있다.

 

- 상세 주소 입력

아파트 이름과 아파트 동 아파트 호수를 입력한 후, 검색한다

상세주소
상세주소 입력

 

- 매매가액 확인

증여받은 아파트의 유사매매사례가액을 확인한다.

매매가액
매매가액 확인

 

홈택스에서 검색하면 유사매매사례가액의 순위를 내준다.

 

■ 국토부 실거래가 확인

홈택스에서 유사매매사례를 찾을 수 없는 경우, 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 유사매매사례를 확인할 수 있으니 참고하자.

 

- 아파트 선택

실거래가
국토부 실거래가 공개(출처: 국토부)

 

- 주소와 단지명 입력

주소단지
주소와 단지 입력(출처: 국토부)

 

 

- 상세정보 확인

매매가격확인
상세정보 확인(출처: 국토부)

 

★실제 증여재산가액은 다르게 결정될 수 있다.

 

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